このページは「不動産取引について」宅地建物取引主任者の立場で書いていきます。
＜サイトマップ＞ 1番わかるクーリングオフ → コンテンツ → 行政書士業務関連目次 → 不動産取引の注意事項
不動産の前提知識
１）登記簿謄本・抄本
いわゆる「登記所」（正式には法務局というが）に置かれている、不動産の所有者や、担保権者などを公示するためにおかれている登記簿のコピー、一部コピーのこと。認証印がつくのでただのコピーでもない。
ちなみに登記簿は土地などの不動産と建物等の不動産とに大きくわけて分類されています。
２）保証書
いわゆる「権利証」といわれている登記済み証をなくした場合には、再発行はできません。ですが同一管轄内で２名以上以前に登記したことがあるものが本人に間違いありませんと保証すれば「保証書」として登記をすることができます。
３）登記済み証（権利証）
登記をする時には添付書類としていろいろなものを出しますが、その中でも大切なのはこの登記済み証です。登記制度は「書面主義」「形式審査」をとっている関係でこの登記済み証を持っている人は真実の所有者なのだろうと推定されます。
具体的には売買契約書などを「原因証書」として登記の際に、出してそこに「登記済み」のハンコが押されて返ってくるものなのですが、この権利証を持っているからといって本当に真実の持ち主とは限りません。
４）印鑑証明
市区役所で印鑑登録をすることで、実印として登録されて印鑑証明書を発行してもらえる。これは建前上は「本人か代理人」しか請求できないことになっているが、割と簡単に入手可能だ。（もちろん犯罪だが）
５）司法書士
いわゆる不動産の権利の登記の専門家。この人を騙せないといけませんから、若手の仕事がない司法書士を狙うことがおおいようです。
自分でやればいいじゃない、という方もいるかもしれませんが実際ほとんどの登記は司法書士が代理として行っているので「本人申請」でやるとバレやすいということがあります。
６）委任状
前述の司法書士の先生に登記を依頼する時に渡すものです。登記の添付書類です。
７）地番と住所
登記簿は地番で記載してあります。地番は住所とは違います。ですから公図や市販の地図、周囲状況や対称図等で確認することが必要です。
８）抵当権、根抵当権、仮差し押え、質権、譲渡担保等
以上のものは不動産を担保として登記されるものです。ですからこのような記載が登記簿にあればいわゆる「傷モノ」として処分が難しくなります。その他に短期賃借権や賃借権なども登記簿には表れませんが注意が必要です。
９）民事裁判認諾制度
民事の裁判では認めると被告が一言いえば認諾調書というものが作られて、判決と同一の効果を持ちます。
登記は判決を（確定判決で給付判決）持っているものは単独で申請できます。ここを詐欺師はついてきます。
契約時の注意事項
１）登記簿謄本は最新ものですか？
できれば契約日の朝一のものを入手しましょう。変な権利がついているかもしれません。登記簿謄本はあくまでも、入手した日のコピーですから。
２）実測と登記簿地積は違います。
登記簿の地積（面積のこと）は違います。境界は公のものなので自分で勝手にひきなおすということはできません。できれば測量士に頼んで実測してもらい１・あたりいくらというように値段を決めましょう。
３）地目と実際の環境が違います。
地目とはその土地の目的を記載したものです。その目的によっては宅地がたてられなかったり、許可、届け出が必要な場合があります。買ってから自分の利用目的が不可ということがないように、現地視察は重要です。
その際には、自分で地図を持ってここだと確認して下さい。違う場所を案内して買わせたという手口もありますので。（原野商法）
４）行政の規制はOKですか？
日本の土地は市街化区域、市街化調整区域、その他の未線引き区域というかたちで大きくわけられてその他にも多数の法律、条例によって規制されているところがあります。各地の独自の規制なども調べる必要があります。京都のマクドナルドは赤くないのは有名ですね。あれも京都独自の規制です。
５）下水道、水道、ガス管はどうですか？
必要施設は揃っているでしょうか？新規にひくとなるとお金も結構かかりますし共同で使っている場合などは、いろいろと個別的な問題もあります。
６）業者は確実な業者ですか？
最近は不況のせいか非常に強引な勧誘をする業者も増えてる様です。心配ならば各地の消費者センターなどに苦情がないか（不良住宅や契約トラブル）を問い合わせてみましょう。
本社所在地の登記所へいって、商業登記簿をとってくるのもいいでしょう。また東京都知事免許（１５）1234567号という建設業許可番号のカッコないの数字がおおければそれだけ歴史がある業者ということになります。
７）売り主は真の所有者ですか？
権利証や登記簿謄本に記載してあるからといって、真の所有者とは限りません。（つまり偽造や、盗難の可能性）
近所での聞き込み、税金の支払い、市区役所での固定資産評価証明などを総合的に判断して契約しましょう。
８）保証書は注意
保証書は権利証がなくなった時に使うものですが、これにかかる詐欺は本当に多いのが現実です。だいたい権利証を紛失するような方にあまり誠実さや信用は感じないと思いますが。私ならば一生に一度の買い物ですから、違う物件を探します。
９）お金は引き渡しと同時に払いましょう。
不動産は法律的には意志の合致で所有権は移転しますが、現実的には民法１７７条にて登記を備えないことにはどうしようもありません。
ですから、司法書士への登記と同時にお金の履行をしましょう。
10）ローンは大丈夫ですか？
マイホーム破産が増えております。くれぐれもゆとりあるローンを組みましょう。不動産の取得には様々な諸費用がかかりますし、維持にも税金、補修費等様々なお金がかかります。かつかつのローンは危ないですよ。
11）契約書は熟読しましょう。
とかく日本人は民族性か契約書を良く見ません。瑕疵担保責任や危険負担、債権債務履行について、解約条件、手付け金、等など重要事項が書いてあります。納得いくまで読み込みましょう。
不動産賃貸の注意事項
1.物件を探す！
A.業界紙を見る～書店で売っている賃貸雑誌をみて「相場」だけを把握してください！そして、場所を決定してください。
B.場所が決まりましたら、「面倒でも」必ず歩いて不動産やを探してください！
大手の仲介業者は情報は有りますが、当てにはなりません（*1参照）。
探すポイントですが、駅前周辺の不動産屋を中心にある程度、世襲制(?)の不動産屋がいいです。見分け方は宅建免許が(6)番以上がいいです（*2参照）
*1大手の業者は営業マンが売上をかせぐため必死になっています。ですから、AT HOMEのような「毎速」を基準に物件を紹介いていて、物件の内容、貸主をろくに知らない場合が「多い」です。それに、結局のところ、昔から結び付のある地場の不動産に紹介してもらう場合が多いのです（「住宅」の場合）。つまり、情報元は一緒です。但し、これは 新興住宅地には当てはまりません
*2 免許は現在5年更新ですが、以前は3年更新でした。つまり3年×(6)で18年バブル以前ですし、18年続けているということは、それなりにすごいことです。
2.物件を見る。
A.なるべく、紹介者に直接みせてもらいましょう！
（ここの紹介者とは、仲介業者です）
「いぬき」（現在入居中物件）でも必ずみれます！
（第三者が同行できいればBEST!）
B.多くの物件を見ましょう！
比較物件は必要です。でも業者の手口にのらないように。手口は１番（悪い物件）を見せて２番（もっと最悪の物件）を見せて、３番（普通の物件）を見せるというもの。普通の物件がすばらしく見える方法です。一番目があまり良くないなと感じたらこの方法を業者はとっているなと思って結構です。特に大手の社員はマニュアルで動きますから尚更ですね。
C.何回も物件、周辺をみましょう！
もし、その間に決まってしまったら、「縁」がなかったということであきらめたほうがよいです。できるだけ急ぎは「避けましょう」
物件の地図を渡して、中を見せない業者は最悪です。つまり、鍵を持っていないか、その物件をまったく知らない場合です。
但し！！中には「もし気に入れば、あたらめて連絡を下さい」と言うところは「許せます」
3.物件を決める
A.重要事項説明書を説明してもらう
宅建業法でいう35条書面で、法的に効力のある
書面です！ある意味では契約書より重要です！！！
説明してもらう時期は、契約前であればいつでもよいのです！物件を見たその日でもOK!! 説明を受けても「借り義務」は発生しません！
内容は必ず確認！空白欄は埋めてもらう！
貸主 持ち主が違う場合があるので必ず明示！
説明者は宅建主任にしてもらう！（法律で定められ
ています）
説明、書面作成料金は「一切」かかりません！
金銭を請求したり、いやな顔をしたら「店」をでま
しょう！
納得の行くまで「サイン」「捺印」はしてはいけません！！
B.その場で金銭の支払いはしない！
もとめるようであれば、手付金のみにしましょう！
これも決まりがあります！賃貸であれば月額家賃の
1ヶ月相当分です！
必ず「預り書」を発行してもらう
返却可能の預り金ですから、「領収書」ではだめです！
C.賃貸条件
敷金、保証金 ともに預り金ですが。保証金の場合ですと、更新時に新家賃が値上がりした時に補填される可能性があります。これは契約書で確認しときましょう。
これら、預り金に償却があると、解約時に返還されません。これも確認！
礼金（東日本に多い慣習）～これは、戦後定着した日本の慣習です（敷金も戦後、日本独自の慣習です。）
1ヶ月の場合、貸主側にいく「場合」が「多い」ですが、
2ヶ月ですと、仲介業者に貸主から「まわります」
いわゆる「広告宣伝費の場合がほとんど」
更新手数料
これはあって１ヶ月以内が常識
注意すべきはこれ以外に 更新事務手数料などどいって
書類作成料金をとる「悪徳」がいます。
絶対了承してはいけません！
D.契約書
眼が皿になるまで、見てください。
知人に「信用できる」業界経験者がいるならばその人に
みてもらいましょう！(*1.参照）
納得の行くまで「サイン」「捺印」はしてはいけません！！
解約条項の確認
敷金の返還が全額か償却があるのか、その時期は解約時か
退去時か、1ヶ月後か？
原状回復（これは、欧米ではありません）
退去時にどこまで行うか。
費用は借主が「実費」で行うのが常識です。
敷金、保証金とは切り離してください、原状回復工事
の「指定業者」も怪しいです。
E.例外（正直言って嫌がられます）
これは、どうしてものときだけしにましょう
（あまりすると「いやみです」）
契約まで（後でもよいです） もう一度部屋を見せてもらい
貸主等のまえで入居前の「写真」をとり
契約書に添付すると退去の時に役に立つかも。
*1.業界で指定されているフォーマットがあります。
文具店にあります。書籍でもあります。
それに該当しない項目は注意、
それに業界経験者ですと、どこの項目が注意すべきかしっています。
http://www.karna.co.jp/wwwboard/wwwboard.html
(不動産トラブルの掲示板です。）こちらから賃貸に関しては引用させていただきました。
クーリングオフについて |クーリングオフできる商品・サービス |クーリングオフＱ＆Ａ|クーリングオフ業務を依頼される方へ（各法律家に依頼する基準について） |正式依頼申込フォーム|悪徳商法一覧 |悪徳商法に引っ掛からない！！ |こんな言葉で断れ！|無料メール相談|インターネット事務所利用案内| 資格商法特集| これが電話勧誘の手口だ！ | 内職商法特集|一般旅行業務取扱主任者商法について|マルチ商法とは？ |ふとん商法特集 |多発する会員権商法 | 心理学からみる悪徳商法|騙され度心理チェック |2002年度上半期相談実績 | 2002年度上半期相談実績|2001年度下半期相談実績 | | 2001年度上半期相談実績|2000年度下半期相談実績 |アンケート紹介 | アンケート紹介|アンケート紹介（その３） | 行政書士とは何か？|行政書士の報酬額について |電子申請について |予防法務について | 不動産取引の注意事項|内容証明郵便について |著作権登録について | 宅地建物取引業許可について| 遺言のすすめ|特定商取引に関する法律 | ・施行令 | ・施行規制| ・通達 | 割賦販売法| ・施行令| ・施行規制 |消費者契約法 |消費者保護基本法 | 東京都消費生活条例| ・施行規制|法庫（リンク法令集 |消費者トラブルを防ぐ為に！ | 主務大臣申出制度について|業者からの意見 |スパムメール考察 |クレジット会社名簿 |プラックリストに載っていない？ | 改正訪問販売法について| 消費者契約法制定に向けて|日本通信販売協会について | 知っておくべき法律知識|相続が争族になった日 | 行政書士・宅地建物取引主任者試験合格体験記|趣味のページ |プロフィール |インターネット事務所 |介護保険制度について | 東京こがねい車庫証明センター|利用案内 | 時間外電話相談契約サービス|１番わかるクーリングオフ